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AÇÃO REVISIONAL - COMPRA DE IMÓVEL COMERCIAL

AÇÃO REVISIONAL - COMPRA DE IMÓVEL COMERCIAL

EXMO. SR. DR. JUIZ DA VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DO RIO GRANDE DO SUL - CIRCUNSCRIÇÃO DE PORTO ALEGRE





OBJETO: AÇÃO DE REVISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO

FULANO DE TAL, brasileiro, casado, funcionário público, CI nº ..................., inscrito no CIC sob nº ................., e FULANA DE TAL, brasileira, casada, do comércio, CI nº .................., inscrita no CIC sob nº ................., ambos residentes e domiciliados em ....................., RS, por seus advogados infra-assinados, "ut" instrumento de mandato incluso, com escritório em Porto Alegre, na Rua ................. n. ......, onde recebem intimações, vem, respeitosamente, a Vossa Excelência propor AÇÃO REVISIONAL DE EFICÁCIA CONSTITUTIVA E CONDENATÓRIA cumuladas contra ........................., instituição financeira sob a forma de empresa pública, com sede em Brasília. DF, e administração regional na Rua ........, nº .........., em ...(cidade/estado) o que faz com base nos fatos, no direito e para os efeitos que seguem:
O CONTRATO E O DESAJUSTE FINANCEIRO
Contingenciados pela necessidade de recursos para complementar a poupança própria, depararam-se os autores forçados a contrair empréstimo de dinheiro junto a ré para adquirir o imóvel comercial situado na cidade de....., na Rua .................... nº ........., conj. ......... e respectivos espaços de estacionamento.
O financiamento foi concedido pelo sistema de crédito hipotecário, tendo sido assinado pelos contratantes, em 6 de outubro de 1989, a denominada "Escritura Pública de Compra e Venda; Mútuo com Obrigações e Hipoteca, Quitação Parcial e Cancelamento de Registro Hipotecário". Ao instrumento compareceram os autores como outorgados compradores e ao mesmo tempo outorgantes devedores; a (empresa) .......... como vendedora; e, a ré como outorgada credora.
O valor financiado foi de Ncz$ 288.449,80 (equivalente a R$ 163.289,06), para ser resgatado em 120 meses, a uma taxa de juros efetiva de 16,0754% ao ano mais correção monetária pelo índice de reajuste da poupança.
A primeira prestação foi paga em 06.11.89 no valor de Ncz$ 4.653,70 (hoje, R$ 1.870,38) mais seguro de Ncz$ 228,52 (hoje, R$ 89,43).
Em razão de dificuldades para o cumprimento da obrigação, em 15 de setembro de 1997, os autores firmaram com a ré "Escritura Pública de Renegociação da Dívida Hipotecária, com Incorporação, Refinanciamento, Retificação e Ratificação" no desiderato de compôr o pagamento das prestações vencidas e impagas, incorporando-as ao suposto saldo devedor.
Neste segundo documento foi ajustado o pagamento das prestações vencidas, no valor de R$ 22.242,85, que acrescidas do saldo devedor de R$ 53.666,99, perfazia a quantia de R$ 75.909,84 a ser resgatada em 25 meses a uma taxa de juros efetiva de 12,6825% ao ano mais correção monetária pelo índice de atualização da poupança.
A primeira prestação foi paga em 15 de outubro de 1997, pelo valor de R$ 2.795,49 mais seguro de R$ 75,38.
Esta, portanto, a realidade econômica do financiamento concedido pela ré, o qual não necessita de maiores considerações, além dos números frios e irrefutáveis, para configurar a quebra da eqüiponderância das prestações.
O suporte fático se apresenta como desproporcional e possui potencialidade para gerar o enriquecimento injustificado de um contratante às custas do outro. Com efeito, em se aplicando a taxa de juros de 12% ao mês, relativamente ao período em que o contrato sofreu a incidência de juros de 16,0754% ao ano, verifica-se que em junho de 1998 o autor já teria pago todo contrato e que ainda disporia de um crédito (resultante do pagamento a maior) no valor de R$ 20.055,11 (atualizado pelo IGP-M e acrescido de juros de 0,5% ao mês).
A despeito de haver quitado o financiamento, por erro e por desinformação os autores continuaram a proceder ao pagamento das prestações que, mês a mês, lhe eram apresentadas pelo réu.
Estas questões - a desproporcionalidade e o enriquecimento sem causa - que justificam a intervenção do Poder Judiciário para restabelecer a justiça do contrato, cujo desajuste possui as seguintes causas determinantes:
AS CAUSAS DO DESAJUSTE
1. O primeiro fator de desalinhamento do equilíbrio do contrato reside na taxa de juros, intolerável para um financiamento de longuíssimo prazo. Aliás, constitui-se os juros incompatíveis com o prazo de duração do financiamento a causa da elevação do saldo devedor, hoje em dia, absolutamente divorciado da realidade econômica em que se assenta o contrato. E, não estão os autores a dizer nenhuma novidade. Trata-se o fenômeno de verdadeiro problema social e do público conhecimento.
No contrato subjudice a taxa de juros está prevista na cláusula terceira do contrato e necessita ser reduzida a patamares compatíveis com a natureza do pactuado, devendo ser adequada aos patamares utilizados na renegociação da dívida, ou seja 12,6825% ao ano.
Verifica-se que a própria demandada, analisando a taxa de juros praticadas durante a contratualidade até antes da renegociação se deu conta que a taxa de juros de 16,0754% ao ano era muito alta, tanto que a reduziu para 12% ao ano.
Os juros ilícitos constaram da cláusula terceira do instrumento:
"JUROS COMPENSATÓRIOS: Sobre a quantia mutuada, até a solução final da dívida, incidirão juros compensatórios à taxa nominal de 15,00% (quinze por cento), ao ano, equivalente a taxa efetiva de 16,07454% ao ano".
Verdade que a cláusula terceira supratranscrita foi, em 15.09.97, parcialmente modificada pelo aditivo. Mas também é verdade que os juros de 16,0754% ao ano, nelas contempladas, vigoraram pelo prazo de quase 10 anos e, sem dúvida, contribuíram para a quebra do equilíbrio do negócio.
Impõe-se, assim, reconhecer a nulidade da cláusula com relação ao período em que vigeu, sendo certo que os juros de 12,6825% ao ano, aplicados após a firmatura do aditivo, também excedem a taxa limite.
2. O segundo fator de desalinhamento do contrato pode ser identificado na capitalização dos juros e na incorporação desses juros capitalizados sobre o saldo devedor. O que está manifestado na cláusula sexta, parágrafo primeiro:
"O saldo devedor e todos os demais valores constantes desta escritura, à exceção dos encargos mensais de que trata a Cláusula Quinta, serão reajustados mensalmente , no dia que corresponder ao da assinatura desta escritura, mediante aplicação de coeficiente de reajustamento monetário idêntico ao utilizado para a atualização do depósitos de poupança, mantidos nas instituições integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE. PARÁGRAFO PRIMEIRO: O coeficiente de atualização independentemente da data prevista para reajustamento dos valores desta escritura, será o mesmo apurado para a atualização dos depósitos de poupança com aniversário o primeiro dia do mês. PARÁGRAFO SEGUNDO: Na apuração do saldo devedor, para qualquer evento, será aplicada a atualização proporcional com base no último coeficiente de atualização apurado para atualização monetária dos depósitos de poupança com aniversário no primeiro dia do mês e do número de dias decorridos entre a data de assinatura deste contrato ou do último reajuste, se já ocorrido, exclusive, e a data do evento, inclusive ".
Como o saldo devedor é atualizado de acordo com os parâmetros da poupança e como a poupança capitaliza mês a mês, tem-se uma capitalização dos juros e sua incorporação ao débito, que, no entanto torna-se impagável.
A FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
Pretende o autor a com a presente demanda obter:
I. o decreto de redução dos juros ao limite de 12% ao ano;
II. o decreto de invalidade da capitalização dos juros e sua incorporação ao saldo devedor;
III. a restituição dos valores cobrados indevidamente e a compensação com eventuais débitos, até onde as forças respectivas permitirem.
As pretensões acima elencadas possuem respaldo em texto legislativo e conforto na doutrina e jurisprudência, como passa a demonstrar o demandante.
A legislação infraconstitucional, proíbe a cobrança de juros onzenários, do que dá notícia o artigo 1o. do Decreto n. 22.626/33.
Igualmente, na medida em que os juros praticados no período de 06.10.89 a 15.09.97, foram muito superiores ao limite legal resultaram no valor de uma contraprestação, a cargo do mutuário, revestida de excessiva onerosidade, absolutamente desproporcional ao valor mutuado. Tem aplicação, por isso, o artigo 6º, V, combinado com o artigo 51, IV, § 1o., III, da Lei n. 8.078/90, para compulsar a redução das respectivas taxas.
O CDC veio para equilibrar as relações entre os desiguais. No caso em tela é evidente a hipossuficiência dos autores em relação à demandada - hipersuficiente -, e assim, aplicável o Código de Defesa do Consumidor.
As cláusulas que prevêm juros superiores a 12% ao ano, capitalizados mensalmente são abusivas e nulas de pleno direito, face o disposto nos artigos 6º e 51 do CDC, na medida em que estipulam prestações desproporcionais que se tornam por demais onerosa ao suposto devedor, e, ainda por ser a defesa do consumidor um princípio constitucional.
Demonstrada a ilicitude da conduta praticada pela requerida, ao longo da relação negocial havida com os autores, impõe-se a procedência da demanda, para judicialmente ser restabelecido o equilíbrio das prestações defluentes da aludida relação contratual.
II. A CAPITALIZAÇÃO
O artigo 4o. do Decreto n. 22.626/33, expressamente, proíbe a capitalização de juros, cuja prática no caso vertente se revelou ilícita. Ademais, o egrégio Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação de que a capitalização somente será permitida quando houver lei que a autorize, o que não se visualiza na hipótese de financiamentos imobiliários.
Como exemplo da orientação jurisprudencial, lembra o autor:

elencar jurisprudência

III. A RESTITUIÇÃO
O pleito de obter restituição dos valores pagos indevidamente a título de juros, no quanto excedeu à taxa de 12% ao ano e de capitalização de juros, deita âncora no artigo 965, do Código Civil.
IV. A COMPENSAÇÃO
Por fim, os créditos dos autores decorrentes da restituição das parcelas cobradas a maior ao longo do contrato deverão ser quantificados em liquidação de sentença. Oportunidade em que deverá ser realizada, também, um acerto de contas entre os créditos do demandante e o seu eventual saldo devedor, na linha prevista pelo artigo 368 do Código Civil.
REQUERIMENTO:
ISTO POSTO, o autor requer a Vossa Excelência que se digne de:
I) mandar citar o réu, para vir contestar a presente demanda, querendo, sob pena de revelia;
II) deferir a produção de todos os meios de prova, em direito permitido, especialmente perícia contábil para comprovar os fatos alegados como causa de pedir;
III) ao final, julgar procedente a presente demanda de eficácia constitutiva e condenatória cumuladas, para:
(a)decretar a nulidade da cláusula que estabelece juros superiores a 12% ao ano, limitando a taxa de juros neste patamar;
(b)decretar a nulidade da cláusula que estabelece a capitalização dos juros e sua incorporação ao saldo devedor;
(c)condenar o réu a restituir os valores cobrados desde o início do contrato a título de juros superiores a 12% ao ano, a título de capitalização;
(d)determinar que os valores referidos na letra (c) sejam pagos corrigidos monetariamente pelo indexador veiculado no contrato e acrescidos de juros moratórios de 0,5% ao mês, calculados até o efetivo reembolso;
(e)determinar que o saldo devedor do contrato seja apurado na forma dos pedidos acima, procedendo-se, ainda, a devida compensação entre créditos e débitos, também, calculados na forma dos pedidos supramencionados, ;
(f)determinar que o valor das prestações remanescentes sejam calculadas de acordo com os parâmetros delineados pelos pedidos supra, que deverão ser observados para o período restante do contrato;
(g)condenar o réu ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios.
Valor da Causa para efeitos fiscais: R$ ..............
P. Deferimento
......................., ... de ....... de 2.......
Advogado

 

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