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CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO

CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO

CONDOMÍNIO DO....................



O "EDIFÍCIO........."localizado na cidade de ............., na rua .........., a circunscrição imobiliária, é constituído de unidades autônomas e de partes de propriedades comuns, descritas no instrumento de instituição e especificação de condomínio respectivo, e será regido pelo disposto nesta convenção.
CAPÍTULO I
DO OBJETO
Art. 1º. - O objeto da presente convenção é o "EDIFÍCIO ........", que regular-se-á, em geral pelo estabelecido na Lei nº 4.591/64 e posteriores alterações e, em especial, naquilo que não a contradizer, pelo estabelecido neste instrumento.
O "EDIFÍCIO ........ compõe-se (descrever as características do prédio
CAPÍTULO II
DAS DISCRIMAÇÕES DAS DIFERENTES PARTES DO CONDOMÍNIO
Art. 2º Constituem partes de propriedade exclusiva dos condôminos do edifício, aquelas discriminadas no instrumento de instituição e especificação condominial, como apartamentos nºs ......................
Art. 3º Constituem partes de propriedade comum do condomínio, havidas como inalienáveis e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas, todas àquelas que, por sua natureza ou função, sejam de uso comum, e, especialmente, o terreno sobre o qual se assenta o edifício, as fundações, os montantes, as colunas, as vigas, as escadas e partes externas do edifício, os ornamentos de fachada, os halls de entrada e de escadas, os encanamentos tronco de entrada e saída de água, gás, luz, esgoto e telefone, os elevadores e respectivos poços, a casa de máquinas, caixa d'água, depósito de materiais de limpeza, vestiário, W.C., estacionamento coletivo com capacidade para estacionar............ automóveis de passeio de pequeno ou médio porte, em lugares indeterminados, com auxílio de manobristas e o apartamento do zelador.
CAPÍTULO III
DO DESTINO E DA UTILIZAÇÃO DAS DIFERENTES PARTES DO CONDOMÍNIO
Art. 4º As partes de propriedade exclusiva (unidades autônomas), terão destino exclusivamente residencial, respeitando-se, sempre, as exigências da moral e dos bons costumes.
Art. 5º As partes de propriedade comum (ou partes de condomínio), terão destino compatível com a sua natureza, sendo vedado, expressamente, o seu uso para qualquer outra finalidade.
Parágrafo único. O estacionamento coletivo, que constitua parte de uso comum, abrigará, segundo a sua capacidade,...... automóveis de passeio de pequeno ou médio porte, com auxílio de manobristas, sendo um automóvel por unidade autônoma.
CAPÍTULO IV
DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS
Art. 6º São direitos de todos os condôminos:
Livremente dispor ou onerar sua respectiva unidade autônoma, bem como transferir os direitos pertinentes à sua aquisição, independentemente do consentimento dos demais condôminos, participar da administração do condomínio, como abaixo se dispõe:
- proceder a modificações ou reformas internas, em suas respectivas unidades autônomas, independentemente do consentimento dos demais condôminos ou titulares de direitos à aquisição de outras unidades;
- qualquer obra que modifique a fachada da unidade, depende de aquiescência de condôminos ou titulares de direitos à aquisição de todas as unidades;
- usar e fluir, com exclusividade, de sua unidade autônoma bem como usar e fruir das partes comuns em comunhão com os demais condôminos ou titulares de direitos à aquisição de unidades autônomas, desde que não infrinja as normas legais e as contidas nesta convenção e no futuro regulamento interno;
- comparecer as assembléias e nelas discutir e apresentar propostas, votar e ser votado, respeitado o disposto no artigo .... abaixo e;
examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração.
Art. ......... São obrigações de todos os condôminos:
- conservar e reparar, a sua custa exclusiva, tudo quanto pertencer a sua respectiva unidade autônoma;
- não abusar de seus direitos nem prejudicar, por qualquer forma, os demais condôminos;
- não causar dano ou incômodo aos demais condôminos, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das partes comuns; e
- concorrer com as despesas de condomínio, tal como adiante se declara, sendo certo que o adquirente de uma unidade responde pelo débito do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas.
Art. 8º É defeso a qualquer condômino:
- alterar a forma da fachada externa do prédio ou da respectiva unidade autônoma;
- decorar as janelas e esquadrias com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
- e, utilizar a unidade em destinação diversa da finalidade do prédio, ou usá-la, de forma nociva ou perigosa, a salubridade e a segurança dos demais condôminos ou titulares de direitos à aquisição de unidades autônomas.
Art. 9º Os condôminos poderão compelir ou ser compelidos, a respeito de seus direitos e obrigações, através do procedimento judicial próprio; o Síndico terá legitimação ativa para pleitear o desfazimento de qualquer obra proibida, a prática ou abstenção de determinado ato, contra o transgressor dos direitos e deveres acima mencionados.
Parágrafo único. Aplicam-se aos ocupantes das unidades autônomas, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 10º Sem prejuízo do disposto no artigo anterior, o condômino faltoso será punível com pena pecuniária que lhe será imposta pela Assembléia Geral, a qual dosará a gravidade da falta e da correspondente pena, fixando-a em ........(salários mínimos).
CAPÍTULO V
DOS ENCARGOS, FORMA E PROPORÇÃO DAS CONTRIBUIÇÕES DOS CONDÔMINOS PARA AS DESPESAS DE CUSTEIO E PARA AS EXTRAORDINÁRIAS:
Art. 11. Cada condômino concorrerá, obrigatoriamente, no pagamento das despesas normais de custeio dos serviços comuns, ou seja, despesas de conservação, manutenção, reparação e despesas congêneres de todas as coisas comuns.
Art. 12. Anualmente será elaborado pelo Síndico o orçamento das despesas normais de custeio que, após à aprovação da Assembléia Geral, serão rateadas entre os condôminos, devendo, a cota-parte cabente a cada condômino, ser paga em parcelas mensais, vencíveis no dia ................ de cada mês.
Art. 13. As despesas extraordinárias, ou seja, aquelas despesas não habituais ou com melhorias não necessárias, porém convenientes à maioria absoluta dos condôminos, dependerão, sempre, de prévia e expressa autorização da Assembléia geral.
Art. 14. O rateio das despesas normais de custeio bem como das despesas extraordinárias, será feito segundo a fração ideal do terreno tocante a cada unidade autônoma.
Art. 15. Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições de cada condômino, competindo-lhe, ainda, promover a cobrança das cotas atrasadas contra o condômino, ou seus sucessores, em caso de alienação.
Parágrafo único. O adquirente de qualquer unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas.
Art. 16. O condômino que não pagar sua contribuição no respectivo vencimento, ficará responsável:
- pela multa de...............% do débito;
- por juros moratório de 1% (um por cento) ao mês; e,
- por correção monetária, segundo os índices oficiais, sendo esta penalidade devida apenas no caso de mora por período igual ou superior a seis meses, devendo ser satisfeito, também, no caso do competente procedimento judicial durar mais de seis meses.
CAPÍTULO VI
DAS DESPESAS GERAIS, MODO DE CONVOCAÇÕES E QUORUM
Art. 17. As resoluções dos condôminos serão tomadas em Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias.
Art. 18. As Assembléias Gerais Ordinárias realizar-se-ão de (meses......) de cada ano, por convocação do Síndico, competindo-lhe:
- eleger o Síndico;
- deliberar e votar sobre as contas prestadas pelo Síndico em relação ao exercício anterior;
- deliberar e votar sobre o orçamento organizado pelo Síndico para o exercício que se inicia , fixando as cotas, contribuições e forma de pagamento de cada condômino, respeitando o que se dispõe nesta convenção;
- deliberar e votar sobre as resoluções do Síndico e sobre quaisquer assuntos de interesse geral;
- impor multa aos condôminos infratores da convenção e julgar os seus
respectivos recursos; e, resolver os casos omissos e todas as questões referentes ao condomínio que lhe forem propostas.
Art. 19 As Assembléias Gerais Extraordinárias realizar-se-ão, a qualquer tempo, por iniciativa do Síndico, ou de, pelo menos, ........ dos condôminos (1), sempre que o exigirem os interesses gerais.
Obs.: (1) Podendo ser: " .......... dos condôminos convocados ou presentes a assembléia."
Art. 20. Para as Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, as respectivas convocações serão sempre dirigidas pelo Síndico aos Condôminos, por carta protocolada ou registrada, com ...... dias de antecedência, no mínimo.
Art. 21. A Assembléia instalar-se-á, validamente, em primeira convocação, com 2/3 dos votos totais, e, em segunda convocação, realizada meia hora após, com qualquer número. Respeitar-se-á, porém, nas deliberações, o quorum que for exigido para assuntos especiais.
Art. 22. Os condôminos presentes assinarão, necessariamente, o livro de presença as Assembléias, do que ficar deliberado será lavrada a competente ata, a ser assinada pela mesa diretora dos trabalhos e pelos condôminos que o desejarem.
Art. 23. As Assembléias serão dirigidas por um Presidente, de escolha dos condôminos presentes, o qual nomeará um Secretário para auxiliá-lo nos trabalhos e para a redação da ata da reunião.
Art. 24. As deliberações das Assembléias dos condôminos serão sempre tomadas por maioria dos votos presentes, salvo no caso de ser exigido quorum especial, como no caso de alteração convencional, para o qual são exigidos votos representando 2/3 das frações ideais.
Art. 25. Os votos tomados conforme a fração ideal cabente a cada condômino no terreno do condomínio.
Art. 26. Será permitida a representação de condôminos por co-proprietários ou não, mediante a outorga do competente instrumento de mandato.
Art. 27. Somente se computará, em qualquer deliberação, o voto do condômino que estiver quites com os pagamentos vencidos de suas cotas nas despesas comuns.
CAPÍTULO VII
DO SÍNDICO, SUB-SÍNDICO E DO CONSELHO CONSULTIVO
Art. 28. Será eleito pela Assembléia Geral, para a administração do condomínio, um Síndico, pessoa física ou jurídica, condômino ou estranho ao condomínio, cujo mandato será de .......... anos, sendo permitida a reeleição.
Parágrafo único. Na hipótese de o Síndico ser um dos condôminos, poderá delegar no todo ou em parte, as funções administrativas à pessoa jurídica especializada, de sua confiança, mediante remuneração a ser fixada pela Assembléia Geral.
Art. 29. Dos atos do Síndico que impliquem prejuízo para qualquer condômino, cabe recurso, sem efeito suspensivo, para a próxima Assembléia Geral Ordinária; somente em caso de excepcional gravidade e urgência do objeto do recurso, é que se convocará Assembléia Geral Extraordinária.
Art. 30. Compete ao Síndico a prática daqueles atos indicados no parágrafo primeiro do artigo 22 da Lei nº 4.591/64 e posteriores modificações.
Art. 31. O Síndico, sendo condômino, não terá direito a qualquer remuneração.
Art. 32. Sendo o Síndico pessoa jurídica especializada, receberá, mensalmente, a remuneração que lhe for fixada pela Assembléia Geral.
Art. 33. O Síndico poderá ser destituído pelo voto de ........ dos condôminos presentes à Assembléia Geral Extraordinária para este fim especialmente convocada, respeitadas, contudo, as demais disposições constantes da presente convenção.
Parágrafo único. No caso de destituição do Síndico, far-se-á o acerto de contas entre o condomínio e a pessoa jurídica que exercer as funções administrativas, pagando o condomínio, no prazo de .......... dias, as importâncias porventura devidas ou recebendo, no prazo de .......... dias, as importâncias que existirem a seu favor.
Art. 34. Ficará impedido de ser eleito para o cargo de Síndico, o condômino que estiver em atraso com suas contribuições, ou que houver sido cobrado judicialmente por contribuições não pagas na época, devidas.
Art. 35. Juntamente com o Síndico, a Assembléia elegerá um subsíndico, que o substituirá em suas faltas ou impedimentos ocasionais e que não terá a qualquer remuneração.
Parágrafo único. Ocorrendo vaga para o cargo de Síndico, o Subsíndico convocará à Assembléia para eleição de novo Síndico.
Art. 36. A mesma Assembléia que eleger o Síndico e o Subsíndico, elegerá, também, um Conselho Consultivo, composto de três membros efetivos, necessariamente condôminos, sendo permitida a reeleição.
Art. 37. Compete ao Conselho Consultivo, além das atribuições legais:
- examinar, mensalmente, as contas do condomínio;
- emitir parecer sobre assuntos condominiais, quando a tanto seja solicitado pelo Síndico ou por qualquer condômino;
- emitir parecer sobre a prestação de contas do Síndico; e,
- emitir parecer sobre a previsão orçamentária apresentada pelo Síndico para o exercício financeiro seguinte.
Parágrafo único. Até ........... horas antes da Assembléia Geral Ordinária, independentemente de qualquer convocação especial, o Conselho Consultivo deverá, obrigatoriamente, emitir parecer sobre a prestação de contas e a previsão orçamentária. O silêncio do Conselho corresponderá a parecer favorável.
Art. 38. Não poderá ser eleito para o Conselho Consultivo os condôminos que não poderiam ser eleitos Síndicos, na forma do artigo 34 retro.
Art. 39. Os membros do Conselho Consultivo não serão remunerados.
CAPÍTULO VIII
DO FUNDO DE RESERVA
Art. 40. Será constituído um Fundo de Reserva para aplicação na amortização das despesas que forem expressamente mandadas resgatar com ele, através de deliberação da Assembléia Geral Extraordinária especialmente convocada.
Art. 4l. Todos os condôminos concorrerão para a formação desse Fundo de Reserva, com uma importância correspondente a ........ sobre todos os pagamentos que fizerem ao Síndico, a título de amortização das despesas comuns, ordinárias e extraordinárias.
CAPÍTULO IX
ALTERAÇÃO CONVENCIONAL E REGULAMENTO INTERNO
Art. 42. A presente convenção só poderá ser modificada em Assembléia Geral Extraordinária, convocada especialmente pelo voto de condôminos que representem, no mínimo, ............ do total das frações ideais.
Art. 43. Igual quorum será exigido para votação do Regulamento Interno, que será aprovado em Assembléia Geral Extraordinária convocada especialmente para tal fim.
.............,....de..............de........
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