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LOCAÇÃO - CONTRATO COMERCIAL

LOCAÇÃO - CONTRATO COMERCIAL



FINALIDADE: COMERCIAL OBJETO DE LOCAÇÃO: Imóvel localizado em ............, na rua ......., nº ......, no bairro ...........

LOCADOR: (qualificação), portador do R.G. nº .............., inscrito no CPF/MF sob nº ..................., residente e domiciliado na cidade de ..........., na rua ............, no bairro ..............

LOCATÁRIO:(qualificação), firma jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº ..............., sediada na rua ........, Centro, em ........., neste ato representada por, (qualificação), portador do RG nº ............, inscrito no CPF/MF sob nº .............., residente e domiciliado na cidade de ........., na rua ........., no bairro ........

(qualificação), portador do RG nº ................, inscrito no CPF/MF sob nº ........., residente e domiciliado na cidade de ........, na rua ........., nº...., bairro ......
FIANÇA: Conforme condições estabelecidas na seção CONDIÇÕES DA FIANÇA, descrita na cláusula ...... deste instrumento.
Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, os signatários têm entre si, certa e ajustada, a locação do imóvel já descrito, que se regerá pelas cláusulas e condições seguintes:
1. FINALIDADE DA LOCAÇÃO: O LOCADOR aluga ao LOCATÁRIO o imóvel descrito no tópico OBJETO DE LOCAÇÃO, exclusivamente para os fins definidos no tópico FINALIDADE, não podendo ser mudada a sua destinação, sob pena de cometer infração contratual.

1.1.O LOCATÁRIO não poderá sublocar ou emprestar o imóvel locado, no todo ou em parte, nem ceder ou transferir o Contrato a outrem, sem o consentimento por escrito do LOCADOR, sob pena de cometer infração contratual;

1.2. Na eventualidade de o LOCATÁRIO notificar o LOCADOR da ocorrência de uma das hipóteses previstas nos itens 1. ou 1.1., o eventual silêncio do LOCADOR não caracteriza, em nenhuma hipótese, consentimento tácito.

2. PRAZO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO:........ (...) meses, a iniciar em .../.../200.., e a terminar em .../.../200...

3. VALOR INICIAL DO ALUGUEL MENSAL
3.1. R$ .............. (.........) para os primeiros .... (...) meses de locação.

4. REAJUSTE DE ALUGUEL
4.1. O valor do aluguel estabelecido neste Contrato sofrerá reajuste, com base na variação mensal acumulada do IGP-M FGV, a ser aplicado em qualquer época da vigência, ou prorrogação de vigência desta avença, respeitada sempre a menor periodicidade que venha a ser admitida em Lei e, respeitando, porém, caso seja legalmente autorizado, alteração para reajuste na menor periodicidade permitida.

5. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL NO VENCIMENTO DO CONTRATO
5.1. Vencido o Prazo de Locação estabelecido na Cláusula 2 deste instrumento, em conformidade com o artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, obriga-se o LOCATÁRIO a restituir o imóvel inteiramente desocupado e no mesmo estado de conservação e habitabilidade em que o recebeu, sob pena de incorrer na multa do item .....e de sujeitar-se ao disposto no CCB, art. 575 (Lei nº 10.406/2002)..

5.2 .Vencido o Prazo de Locação estabelecido na Cláusula 2 deste instrumento, obriga-se o LOCATÁRIO a comunicar por escrito ao LOCADOR, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, que irá restituir o imóvel, a fim de que, após a necessária vistoria, sejam realizados os eventuais consertos necessários à reposição do imóvel ao estado em que se encontrava quando foi entregue ao LOCATÁRIO.

5.3. Se assim não o fizer e as chaves forem recebidas condicionalmente pelo LOCADOR, responderá o LOCATÁRIO pelos aluguéis e encargos devidos durante o tempo necessário à reposição do imóvel em perfeito estado, sem prejuízo do disposto no parágrafo único do artigo 6º da Lei nº 8.245/91.

5.4. A entrega das chaves do imóvel para vistoria somente poderá ser efetuada junto ao LOCADOR e nunca a terceiros, após o LOCATÁRIO haver cumprido integralmente todas as condições previstas neste Contrato, sob pena de não o fazendo, continuar responsável pelos alugueis e encargos, até o acerto final e recibo de quitação total expedido pelo LOCADOR.

6. PRORROGAÇÃO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO E FIXAÇÃO DE NOVO ALUGUEL
6.1. Caso o LOCATÁRIO continue no imóvel após vencido o prazo contratual, com a expressa concordância do LOCADOR, ou por disposição de Lei, prorrogar-se-á a vigência de todas as condições aqui pactuadas, exceto a que se refere ao aluguel mensal, cujo valor será estipulado pelas partes.
6.2. As eventuais diferenças de aluguéis pagos serão compensadas para mais, ou para menos, dentro do prazo de até 5 (cinco) dias, contados da data do recebimento dos laudos, sob pena de serem consideradas falta de pagamento.
6.3. O aluguel desta forma reajustado nunca será inferior ao aluguel anterior, acrescido do percentual decretado pelo Governo Federal e de acordo com as disposições vigentes na ocasião.

7. PAGAMENTO MENSAL DO ALUGUEL - PRAZO, LOCAL E FORMA
7.1. O aluguel mensal estipulado na Cláusula 3.1. deverá ser obrigatoriamente pago até o 15º (décimo quinto) dia de cada mês, no local indicado pelo LOCADOR ou ADMINISTRADOR.
7.2. Não serão considerados os pagamentos efetuados em locais que não sejam os determinados por este Contrato, ou indicação do LOCADOR, bem como os efetuados na forma diversa do designado, sob pena de não reconhecimento e tomada de medidas judiciais cabíveis, excluindo-se definitivamente, desde já, a possibilidade do recebimento no local do imóvel.
7.3. O recebimento de quaisquer aluguéis, por parte do LOCADOR, após o prazo previsto no item 7.1 desta, será considerado mera tolerância para com o LOCATÁRIO, quanto ao disposto nas condições contratuais.
Isto não constituirá precedente a ser invocado e não terá a virtude de alterar as obrigações estipuladas neste instrumento e, tampouco, novação.

8. MULTA POR PAGAMENTO APÓS O PRAZO
8.1. Sempre que o aluguel for pago após o dia estipulado no item 7.1, o LOCATÁRIO pagará ao LOCADOR uma multa de 10% (dez por cento), além de sujeitar-se ao pagamento de honorários de advogado que, porventura, o LOCADOR venha a constituir para defesa de seus direitos, ainda que a respectiva cobrança se processe extrajudicialmente.

9. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O ALUGUÉIS PAGOS APÓS O PRAZO
9.1. Os aluguéis não pagos no prazo estipulado no item 7.1., serão acrescidos de juros de 1,0% (um por cento) ao mês, ficando também sujeitos a Correção Monetária, calculada com base na variação do IGP-M Pro-Rata Tempore do último índice divulgado.
9.2. Na hipótese de extinção, suspensão ou proibição do uso do índice ora estabelecido, para cálculo da Correção Monetária, fica, desde já, eleito o índice que oficialmente venha a substitui-lo e, na hipótese da não determinação deste, a critério exclusivo do LOCADOR, desde que publicamente divulgado, aquele que melhor reflita a desvalorização acumulada da moeda.

10. DESPESAS DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO
10.1. Responsabilidade pelo Pagamento das Despesas. Todas as despesas com impostos prediais, territoriais, taxas, seguros, contas de telefone, condomínio, despesas ordinárias do condomínio, ou outras que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel ora locado, são de exclusiva responsabilidade do LOCATÁRIO, que se obriga a efetuar os pagamentos respectivos, sem direito a reembolso, juntamente com o pagamento do aluguel, ou ainda, à parte, a critério do LOCADOR.
10.2. Comprovação do Pagamento das Despesas. As contas de água, energia elétrica, gás, esgoto, etc., previstas nesta Cláusula, deverão ser entregues quitadas mensalmente, no ato do pagamento das aluguéis e encargos, ao LOCADOR.
10.3. Transferência da conta de Energia Elétrica. O LOCATÁRIO declara ter conhecimento de que, de posse do Contrato de Locação, será obrigado a transferir ou pedir a ligação de energia elétrica relativa à unidade ora locada, em seu nome, junto à ................. (companhia de eletricidade), arcando com as eventuais despesas decorrentes, sob pena de, em não o fazendo, incorrer em infração contratual de natureza grave, dando ensejo ao despejo.
10.4. As partes autorizam, desde já, todos os registros, reconhecimento de firmas e averbações necessários à regularização do presente contrato, correndo por conta do LOCADOR as respectivas despesas.

11. RESPONSABILIDADE PELO SEGURO DO IMÓVEL CONTRA INCÊNDIO
11.1. Correrá por conta exclusiva do LOCATÁRIO o Seguro Contra Incêndio, com valor de cobertura nunca inferior a 100 (cem) vezes o valor do aluguel vigente na época.
11.2. A Apólice, indicando como único beneficiário o LOCADOR, será emitida por Companhia de livre escolha do LOCADOR.
11.3. O prêmio do seguro e as demais despesas de contratação do seguro serão reembolsados pelo LOCATÁRIO, juntamente com o aluguel seguinte do mês da emissão da apólice.
11.4. O Seguro refererido nesta Cláusula será contratado pelo prazo de 12 (doze) meses e renovado automaticamente, por igual período e enquanto perdurar a locação, correndo por conta do LOCATÁRIO as despesas para tanto.

12. RESPONSABILIDADE P/ENTREGA DE DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL
12.1. De acordo com o artigo 23, inciso VII, da Lei nº 8.245/91, O LOCATÁRIO se obriga, sob pena de cometer infração contratual punível com a multa estabelecida no item 17.1, a entregar ao LOCADOR, ou seu REPRESENTANTE, todas as intimações, avisos-recibos de impostos predial e territorial, retenção de imposto de renda na fonte, taxas de água, luz e gás, e demais documentos relativos ao imóvel locado, sujeito ainda a responder por eventuais despesas pela inércia ou extravio, tais como: multas, correção monetária e taxas para expedição de segundas vias, etc., ficando, desde já, autorizado o lançamento das referidas despesas, juntamente com os aluguéis e demais encargos, independentemente de qualquer aviso ou notificação.

13. RESPONSABILIDADE PELA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
13.1. O LOCATÁRIO, salvo as obras que importem na segurança do imóvel, obriga-se por todas as demais, devendo trazer e conservar o mesmo em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários e de iluminação, bem como os demais acessórios, em perfeito estado de funcionamento, para assim restituí-los, quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou a indenização por quaisquer benfeitorias introduzidas ou incorporadas no imóvel, ainda que necessárias.
13.2. Os aparelhos, acessórios, torneiras, registros, chuveiros, fechaduras, armários, peças sanitárias, ou de iluminação, etc., que estiverem danificados ao término da locação, deverão ser substituídos às expensas do LOCATÁRIO, que deverá pagar o seu preço de reposição, ou reembolsar o LOCADOR ou seus REPRESENTANTES LEGAIS, mediante a apresentação das respectivas Notas Fiscais.
13.3. Obriga-se ainda o LOCATÁRIO a satisfazer a todas as exigências dos poderes públicos a que der causa, e a não fazer modificações ou alterações no imóvel, sem a expressa concordância e autorização do LOCADOR.

14. VISTORIA INICIAL DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO
14.1. O LOCATÁRIO declara expressamente, neste ato, haver vistoriado o imóvel, verificando estar em perfeito estado de conservação e condições de habitabilidade, com todos os aparelhos e acessórios em pleno funcionamento, comprometendo-se a devolvê-lo na mesma forma, quando findo ou rescindido este Contrato, nos termos da Cláusula 13, itens 13.1 e 13.2. e 13.3. acima. O respectivo "LAUDO DE VISTORIA" passa a integrar o presente Contrato.

15. VISTORIAS DO IMÓVEL PELO LOCADOR
15.1. Fica reservado ao LOCADOR, seu PROCURADOR ou REPRESENTANTE LEGAL, de acordo com o art. 23, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, o direito de, a qualquer tempo, em horário comercial, vistoriar o imóvel ora locado, para constatar eventuais irregularidades ou falta de cumprimento das obrigações assumidas pelo LOCATÁRIO.

16. CONDIÇÕES DE FIANÇA
16.1. Assina também o presente Contrato a pessoa qualificada no Tópico FIANÇA deste instrumento, na qualidade de FIADOR e principal pagador, solidariamente responsável com o LOCATÁRIO pelo fiel cumprimento de todas as condições e obrigações ora pactuadas e assumidas, cuja responsabilidade se estende a todos os reajustes que vierem a ocorrer sobre os aluguéis, acordos para majoração e demais encargos locatícios, inclusive juros, correção monetária, multas, taxas, impostos, contas de telefones, custas processuais, honorários advocatícios, imposto de renda, etc., bem como por eventuais danos e estragos que se verificarem no imóvel locado, responsabilidade que permanecerá até a real e efetiva devolução das chaves do imóvel, que será comprovada tão somente com a outorga de recibo próprio, ainda que o presente Contrato não se renove e a locação permaneça por prazo indeterminado.
16.2. O FIADOR renuncia desde já, expressamente, ao benefício de ordem previsto pelo artigo 827 e à faculdade que lhe é assegurada pelo CCB, art. 835, bem como a ser citado, em casos de propositura de ação de despejo contra o LOCATÁRIO, reconhecendo ser sua a responsabilidade de verificar a pontualidade do afiançado.
16.3. O FIADOR declara ser proprietário do imóvel (descrever), devidamente registrado na Matrícula nº ........., no ...º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo - S.P. O referido imóvel constituirá a garantia para a presente locação

16.4. PRESERVAÇÃO DA GARANTIA LOCATÍCIA
16.4.1. Na hipótese de ocorrer o disposto no artigo 40, incisos I a VII, da Lei nº 8.245/91, obriga-se o LOCATÁRIO, independentemente de qualquer interpelação ou notificação, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a dar substituto idôneo, do FIADOR, a juízo do LOCADOR, sob pena de incorrer em infração contratual passível de imediata rescisão deste instrumento, com as penas aqui cominadas.
16.4.2. Extinguindo-se ou perdendo-se, no curso da locação, a garantia oferecida e enquanto não for ela substituída ou reforçada, poderá o LOCADOR mediante simples notificação via "fac-símile", "telex" ou Cartório, passar a cobrar o aluguel antecipadamente, na forma do que dispõe o artigo 42 da Lei nº 8.245/91, sem prejuízo do disposto no item 17.1 do presente contrato.
16.5. Obriga-se ainda o LOCATÁRIO, para o cumprimento integral do estabelecido nesta Cláusula, a apresentar, quando solicitado pelo LOCADOR, ou seu PROCURADOR, os elementos que se fizerem necessários para atualização cadastral do FIADOR, fato esse que deverá ocorrer, no mínimo, a cada período de 12 (doze) meses, independentemente da renovação por escrito do presente Contrato, sob pena de incorrer na multa estabelecida no item 17.1, e responder por infração contratual.
16.6. O LOCATÁRIO assume inteiramente a responsabilidade civil e criminal pela legitimidade da assinatura do FIADOR, inclusive pelo reconhecimento da firma.

17. RESCISÃO DO CONTRATO: MULTA - CONDIÇÕES EXCLUÍDAS
17.1. A infração a qualquer das Cláusulas e condições estipuladas neste Contrato, rescindi-lo-á de pleno direito, independentemente de qualquer formalidade, respondendo a parte que der causa à rescisão pela multa equivalente à soma de 03 (três) meses de aluguéis vigentes na ocasião, devida por inteiro.
17.2. Se o LOCATÁRIO, usando da faculdade que lhe confere o Artigo 4º da Lei nº 8.245/91, devolver o imóvel locado, antes do vencimento do prazo ajustado na Cláusula 2 deste Contrato, pagará ao LOCADOR a multa compensatória descrita no item 17.1, que deverá ser cobrada em ação de execução, e que será reduzida proporcionalmente ao tempo de Contrato já cumprido, na forma do CCB, artigos 408 e 413.
17.3. Condições excluídas como causa de Rescisão:
17.3.1. As intimações do Serviço Sanitário, bem como inundações esporádicas, não serão causas válidas para o LOCATÁRIO abandonar o imóvel, ou rescindir o presente Contrato.
17.3.2. Havendo desapropriação do imóvel, o LOCADOR fica obrigado e exonerado de quaisquer responsabilidades decorrentes deste Contrato, ressalvada ao LOCATÁRIO a faculdade de pleitear, junto ao poder público desapropriante, a indenização a que porventura tenha direito.

18. DISPOSIÇÕES GERAIS
18.1. No caso de venda do imóvel locado, nos termos do artigo 27 da Lei nº 8.245/91, mesmo durante a vigência deste Contrato, e não havendo interesse do LOCATÁRIO, obriga-se o mesmo, desde já, a permitir visitas de compradores interessados, três vezes por semana, em dias e horários a serem combinados e fixados entre as partes LOCADOR e LOCATÁRIO, bem como a permitir a colocação de placas ou faixas enunciativas. As visitas serão sempre acompanhadas pelas partes ou por elementos credenciados pelo LOCADOR.
18.2. Qualquer reclamação, solicitação ou pretensão do LOCATÁRIO, com referência ao imóvel locado, somente será analisada após ser encaminhada por escrito ao LOCADOR, ou a quem o mesmo indicar, que tomará as devidas providências em nome e por conta do LOCADOR. Não serão aceitas em qualquer hipótese, reclamações verbais.
18.3. Os CONTRATANTES desde já expressamente concordam que todas as citações, intimações, notificações judiciais ou extrajudiciais poderão ser feitas via "fac-símile", telex, mediante correspondência com Aviso de Recebimento (AR), ou pelas outras formas previstas no artigo 58, inciso IV, da Lei do Inquilinato.
18.4. No caso de Edifícios de Apartamentos, ou Conjuntos Comerciais, passa a ser parte integrante do presente Contrato o "Regulamento Interno", que se acha afixado em local visível, o qual o LOCATÁRIO se obriga a cumprir, como se aqui estivesse integralmente transcrito. O não cumprimento do regulamento constitui infração ao presente Contrato.
18.5 (Só aplicável a locação não residencial ou comercial).... O LOCATÁRIO declara expressamente ter pleno conhecimento do Zoneamento Municipal onde se localiza o imóvel objeto do presente Contrato, não sendo de responsabilidade do LOCADOR, ou de seu ADMINISTRADOR, o sucesso na obtenção ou não do alvará de funcionamento, que compete exclusivamente ao LOCATÁRIO, no caso de locação não residencial ou comercial.
18.6. (Aplicável apenas a Locatário Pessoa Jurídica)... Sendo o LOCATÁRIO pessoa jurídica, na eventual hipótese de Cessão total ou parcial das quotas de capital a terceiros, deverá, obrigatoriamente, haver a "expressa anuência", e concordância do LOCADOR, que se fará sempre por escrito, sob pena de caracterizar infração contratual de natureza grave, passível de rescisão do presente Contrato, nos termos previstos no item 17.1.
18.7. O não cumprimento do disposto no item 18.6 acarretará automaticamente a decadência ao direito assegurado pelo artigo 51, incisos I, II e III e seus parágrafos, da Lei nº 8.245/91, cominados com multa do item 17.1 deste Contrato.
18.8.(Aplicável apenas a locação comercial: Locatário Pessoa Física, constituindo Empresa).... É do conhecimento do LOCATÁRIO que, para utilizar-se do imóvel ora locado para negócio próprio, cuja sociedade, empresa ou firma comercial esteja em fase de constituição, obriga-se a apresentar ao LOCADOR cópia autenticada do Contrato Social, devidamente registrado na Junta Comercial do Estrado de ............., ou Cartório de Registro de Títulos e Documentos, e Cartão de Inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) do Ministério da Fazenda, comprovando atividade no ramo de ................ e capital inicial mínimo equivalente a 06 (seis) aluguéis, para comportar as obrigações do presente Instrumento Particular de Aditamento ao presente Contrato, assinado pelo LOCADOR, os recibos de aluguéis passarão automaticamente a ser emitidos em nome da firma legalmente constituída, a qual passará a figurar como LOCATÁRIO, sem mais formalidades. Todas as despesas relativas ao referido Aditamento correrão por conta exclusiva do LOCATÁRIO.

19. DISPOSIÇÕES FINAIS
19.1. O presente Contrato se rege pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1.991, em vigor nesta data, constituindo ato jurídico perfeito e conferindo às partes signatárias o direito adquirido, não sendo as suas disposições, durante o prazo de vigência, atingidas por legislação posterior, conforme o disposto no Inciso XXXVI do Artigo 5º da Constituição Federal, exceção feita ao que ficou estabelecido nas Cláusulas 3 e 4 deste instrumento.

20. FORO DO CONTRATO
As questões decorrentes deste Contrato serão resolvidas ante o foro de ........, com expressa renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, respondendo a parte vencida em ação judicial por todas as custas e despesas processuais ou administrativas, bem como pela verba de honorários de advogado, estabelecida em 20% (vinte por cento) do valor da causa.
E, por estarem justas e contratadas, as partes assinam este instrumento em 03 (três) vias de igual teor, obrigando-se por si e seus sucessores ou herdeiros, a qualquer título.
....................., .... de ............. de ..........
Locador: ........................................................
Locatário: .......................................................
Fiador: ...........................................................
Fiador (esposa se casado for): .........................
Testemunhas:
................................

 

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